Риски покупки квартиры с торгов для покупателя: аргументы против

Перечислим список основных рисков:

• потеря денег по причине непонимания процедуры;

• потребность в капитальном ремонте;

• соответствие цены недвижимости рыночным значениям;

• невозможность перепродажи;

• недобросовестность организатора;

• трудности при возврате обеспечительных платежей.

Стоит ли связываться с аукционами, обременять себя рисками покупки квартиры с торгов? И да, и нет. Чтобы разобраться, каждый пункт нужно раскрыть подробнее.

Всего вероятных негативных сценариев шесть. Они могут проявляться как по одному, так и сразу в виде совокупности. Примером можно считать проведение капитального ремонта и последующую невозможность продажи. Здесь инвестиции станут пустым вложением.

Еще один пример – внесение обеспечительного платежа и проигрыш на аукционе. Если площадка недобросовестная, возвращать деньги придется через суд. На это может уйти как 2–3 месяца, так и 1–2 года.

Целесообразно рассмотреть все «подводные камни» покупки квартиры с торгов, а также соответствующие риски для потенциального покупателя. Каждый представлен и описан отдельно. Это поможет вникнуть в тему и принять в результате решение о том, стоит ли тратить время и деньги на участие в аукционе.

Одна из важных особенностей покупки квартиры с торгов сводится к тому, что на электронных площадках часто орудуют так называемые перекупы. Они знают стоимость каждого объекта, грамотно оценивают ликвидность. Новичку же разобраться в этом сложно. Незнание рынка недвижимости почти точно приведет к тому, что неопытный человек заплатит слишком много.

Отсутствие понимания процедуры порождает еще один риск покупки квартиры с торгов для покупателя. Речь о вероятности того, что сделку могут признать недействительной. Это приводит на практике к потерям времени и денег.

Так, сложность процедуры порождает первые два риска покупки квартиры с торгов по банкротству. Вот они:

1. Попытка перебить цену, установленную перекупом, что провоцирует необоснованную переплату.

2. Вероятность признания заключенной сделки недействительной, что приводит на практике к длительному восстановлению прав и интересов покупателя.

Любой банкрот, понимающий, что его жилье вот-вот будет продано на торгах, осознает, что целесообразность хоть какого-либо ремонта является нулевой. Барахлящая проводка, плесень в ванной, тараканы и прочие неприятности не беспокоят собственника. И здесь при условии победы покупателя на аукционе может возникнуть потребность в капитальном ремонте.

Одна из главных проблем покупки квартир на торгах и сводится к отмеченному моменту. Будущий собственник полагает, что цена ремонтных работ и стоимость материалов будут покрыты величиной экономии, но на практике так случается редко. Если в одних случаях достаточно косметического ремонта, то в других требуется капитальный. А еще может возникнуть потребность в том, чтобы заказать услуги санэпидемстанции и избавиться от клопов, тараканов и других «жильцов».

Третий риск связан, как и многие другие, с вероятностью потери денег в стремлении к тому, чтобы сэкономить. И он упирается в первый аргумент против: незнание процедуры и того, как она устроена, заранее делает участие в торгах экономически нецелесообразным. Поэтому лучше предварительно все просчитать и решить, стоит ли тратить как минимум время.

Ситуация справедлива в первую очередь для недавно возведенных и элитных жилищных комплексов. Квартира, купленная с торгов, в подобном случае априорно не заслуживала покупки и провоцировала дополнительный риск. Хотя он и не является существенным.

В данном контексте речь о ситуации, когда приобретение недвижимости в жилищном комплексе стало бы более простой процедурой при условии прямого взаимодействия с «чистым» собственником или с риелтором. Поэтому при условии, что усложнять жизнь и тратить время не хочется, лучше заключить обыкновенную сделку.

Сомнительное прошлое квартиры (много собственников, частый переход права собственности от лица к лицу) – фактор, определяющий подобные ситуации. Также могут обнаружиться и другие неприятности, которые станут препятствием на пути к перепродаже. Вот примеры:

• Связь с криминалом. Если жилье использовалось для соответствующих целей, данный факт может неожиданно обнаружить себя. И стать преградой на пути к перепродаже.

• «Приятные» соседи. Речь в первую очередь о неблагополучных районах, где массово проживают, например, радикально настроенные трудовые мигранты. Также нежелательный фактор – проживание на этаже или в принципе в доме людей с наркозависимостью или алкоголизмом.

Это еще одни «подводные камни» покупки квартиры с торгов. И их необходимо учесть перед тем, как принять решение об участии в соответствующем аукционе. Особенно при условии, что цель – перепродажа или сдача в аренду после ремонта.

Рынок не характеризуется как дефицитный. Конечный покупатель, если он приобретает жилье для себя и семьи, буквально обязан выбрать альтернативный вариант. Торги в подобной ситуации следует сразу исключить из рассматриваемых возможностей покупки жилой недвижимости.

Есть ситуации, когда заинтересованные лица в статусе организаторов не допускают к торгам участников по надуманным причинам. Они делают все, чтобы конкретным предложением могли воспользоваться только так называемые свои. Даже ФАС не всегда может помочь: после признания торгов несостоявшимися конкретный организатор способен начать все делать под копирку.

Есть и иные вероятные сценарии, являющиеся негативными. Это, скажем, сотрудничество площадки и организатора. Если последний часто продает жилье одним и тем же лицам (можно посмотреть историю, если сайт предлагает такую функцию), целесообразно смело отказываться от участия.

Есть важная особенность покупки квартиры с торгов. Это так называемое золотое дно конкретной площадки. Речь об обеспечительных платежах. Судебная практика полнится случаями, когда их возврат при потребности удается осуществить только в принудительном порядке. И редко процесс завершается быстро.

Проблема в том, что конкретный обеспечительный платеж не подпадает под действие закона о защите прав потребителей. Все упирается в незаконное использование чужих средств. Поэтому редкие площадки судами наказываются слишком серьезно.

Рассмотрено, какие риски покупки квартиры с торгов являются наиболее вероятными. Но они не единственные. Вот 2 сценария, часто встречающиеся на практике:

1. Прописка несовершеннолетних. Выписывать их придется через суд.

2. Покупка жилья с обременением. Введение процедуры банкротства в России данную проблему почти устранило, но иногда исполнительные листы и судебные приказы приходят к приставам с опозданием. Это приводит к возбуждению дел о взыскании.

Последней ситуации не стоит бояться. Достаточно отнести в местное отделение ФССП решение суда о введение в отношении конкретного гражданина процедуры банкротства. Также можно обратиться к арбитражному управляющему, он поможет.

Чтобы не столкнуться с рисками покупки квартиры с торгов на практике, целесообразно соблюдать базовые правила. С привязкой к каждой из ситуаций, рассмотренных ранее, далее представлены варианты действий.

1. Потеря денег по причине непонимания процедуры. Если торги являются чем-то новым, лучше не пытаться участвовать в них. Альтернативный вариант действий – обращение за помощью к юристу, но сначала нужно сопоставить потенциальные расходы с перспективой экономии.

2. Потребность в капитальном ремонте. Часто стоимость ремонтных работ и материалов приводит к тому, что инвестиция, кажущаяся ранее выгодной, оказывается бесполезной. Чтобы привести совсем «мертвую» квартиру в надлежащий вид, потребуется вложиться. Порой выгоднее купить хорошую квартиру не на торгах.

3. Соответствие цены недвижимости рыночным значениям. Здесь срабатывает правило: ликвидная квартира на торгах не должна рассматриваться как выгодная с точки зрения покупки. Жилье в элитных домах, в новых жилищных комплексах, с очень качественным ремонтом – ни один из этих вариантов не заслуживает внимания. Лучше купить соответствующий объект в рамках обыкновенной последовательности действий: через риелтора или путем взаимодействия с собственником без статуса банкрота.

4. Невозможность перепродажи. Если есть время, нужно заранее проверить объект. Его история, соседи, инфраструктура района – все это целесообразно проанализировать. В иной ситуации перепродать жилье может стать трудно.

5. Недобросовестность организатора. Так называемые свои на некоторых площадках имеют непоколебимые преференции в части покупки имущества банкротов. Если есть подозрения, что конкретный организатор находится в сговоре с группой участников торгов или с администраций конкурсной площадки, лучше рассмотреть альтернативный вариант покупки жилья.

6. Трудности при возврате обеспечительных платежей. Здесь профилактических мер нет. Но всегда можно обратиться в суд и гарантированно выиграть дело. Минусы: длительность разбирательства и потребность в доказывании факта, что были нарушены законные права и интересы.

7. Прописка несовершеннолетних. Отмечено, что выписать их можно в судебном порядке. Без особых усилий, но потратить время придется.

8. Покупка жилья с обременением. Здесь достаточно прийти в ФССП с решением суда. Или обратиться к конкурсному управляющему.

Покупка квартиры с торгов по банкротству может быть сопряжена с рядом рисков. И если одни на практике не являются существенными, то другие могут обернуться потерей как времени, так и денежных средств. Вернуть их покупателям удается не всегда.Чтобы исключить негативные сценарии и устранить саму вероятность их наступления, достаточно руководствоваться представленными советами и рекомендациями. Они помогут не совершать необдуманные действия, делать все так, чтобы покупка квартиры с торгов стала действительно выгодной и безопасной.