Почему могут отказать в одобрении ипотеки

Для банка при рассмотрении заявки на предоставление ипотеки самое главное — это чтобы заемщик благополучно мог выполнить взятые на себя финансовые обязательства. Возникновение просрочек хоть и приносит потенциальную прибыль за счет пени, штрафов, но по факту — банк терпит убытки в такие моменты. Потому что нарушение условий ипотечного договора требует подключения к решению проблемы юридического отдела, а также специалистов по решению «проблемных кредитов».

Соответственно, при рассмотрении заявки на ипотеку банк обязательно проверяет платежеспособность клиента. Основные факторы, которые при этом учитываются:

1. Заработная плата. Причем, как самого заявителя, так и остальных членов семьи, которые планируют проживать в дальнейшем в ипотечной квартире.

2. Кредитная история заявителя. По ней банк определяет, насколько порядочно гражданин выполнял свои финансовые обязательства перед банковскими учреждениями, микрофинансовыми организациями ранее. Естественно, если у него были просрочки или ещё хуже — исполнительные производства, то это уже снижает его условный рейтинг, а вместе с этим и шансы на получение ипотеки.

3. Текущая финансовая нагрузка. Имеется в виду, количество открытых кредитных договоров и сумма, которую клиенту требуется уплачивать ежемесячно в пользу остальных банков, микрофинансовых организаций.

4. Наличие дорогостоящего движимого и недвижимого имущества. Обязательно рассматривается, ведь если возникает просроченная задолженность, то в счет погашения задолженности все это можно будет потенциально продать с аукциона (это происходит только по решению суда).

Какие ещё данные учитываются — не известно, эту информацию банки не распространяют, так как она относится к категории «коммерческой тайны». Теоретически, финансовое учреждение может запрашивать любые дополнительные документы, данные. Если они прямо или косвенно могут подтверждать платежеспособность гражданина.

На основании вышеуказанных данных заемщику рассчитывается условный рейтинг. И уже по нему определяется, будет ли согласован договор. Почему банки не одобряют ипотеку? Это означает, что итоговый рейтинг получился слишком низким. Или же заемщик не соответствует банковским требованиям.

Если же опираться на практику, то самое главное — это именно кредитная история. Если она «проблемная», то это самая распространенная причина, почему могут не одобрить ипотеку на квартиру. Причем, может оказаться, что клиент вовсе не виновен в том, что у него плохая кредитная история. Например, он ранее выступал в качестве поручителя для своего родственника, знакомого, друга. И тот не смог своевременно погасить задолженность. В итоге было назначено судебное заседание. Оно закончилось в пользу банка, после чего должник в течение нескольких лет выплачивал штрафы, пеню, тело кредита и начисленные проценты. И хоть договор считается закрытым, но отметка о просрочке обязательно вносится в кредитную историю. Как самого заемщика, так и тех, кто выступал в качестве поручителя.

Соответственно, как узнать одобрят ипотеку или нет? В первую очередь — посмотреть на свою кредитную историю. Сделать это можно несколькими способами:

1. Подать официальный запрос в государственное бюро кредитных историй. Это можно сделать как на официальном сайте сервиса, так и прямо через Госуслуги.Также некоторые банки позволяют подать запрос на формирование отчета по кредитной истории прямо из интернет-кабинета.

2. Нужно учесть, что отчет бесплатно можно получить только 1 раз в год. В следующий раз — только за дополнительную плату.

Если у заемщика имеются проблемы с кредитной историей, то улучшить её можно следующими способами:

1. Погасить имеющиеся задолженности.

2. Оформить несколько новых кредитов и исправно их выплачивать, не допуская просрочек. Для этих целей отлично подойдут микрозаймы в МФО, потому что они оформляются на короткий срок.

Если какой-то из кредитов в отчете значится как открытый, хотя по факту его полностью выплатили, то необходимо взять в банке или МФО справку о закрытии договора и направить его в бюро кредитных историй. Рассмотрение такого документа занимает до 1 недели.

Кстати, на тематических форумах нередко советуют подать заявление в бюро с требованием об удалении досье. И такое право у гражданина действительно имеется! Однако если им воспользоваться, то с большой долей вероятности в ближайшие несколько лет ипотеку точно не одобрят. Потому что банки узнают информацию о том, что досье было удалено по требованию гражданина. А это ведь делают только в тех случаях, когда кредитная история — испорчена. То есть такое действие со стороны заемщика автоматически его зачисляет в перечень недобросовестных банковских клиентов. В общем, удалять кредитную историю — не стоит, если в ближайшие пару лет планируется оформить ипотеку.

Также на кредитную историю влияют имеющиеся неоплаченные штрафы, задолженности по уплате алиментов. Об их наличии можно узнать на Госуслугах. Решение простое: закрыть имеющиеся просроченные долги. Только нужно учесть, что обновленная информация в реестры и в кредитную историю добавляется не моментально, а только в течение 20 рабочих дней.

Причем испортить таким образом свой «рейтинг» можно даже с помощью неоплаченного штрафа за самое незначительное нарушение ПДД. Для банка не имеет значения, по какой причине он был наложен. Главное — сам факт того, что заемщик не выполняет свои финансовые обязательства. Соответственно, если не одобряют ипотеку — что делать? Приводить в порядок свою кредитную историю и избавляться от имеющихся долгов.

Также частой причиной отказа в одобрении ипотеки является низкий уровень заработной платы. Банк при этом рассчитывает общую финансовую нагрузку по всем кредитным договорам. Если она превышает примерно 50% от всего уровня заработной платы, то с большой долей вероятности в ипотеке откажут. Потому что при таком уровне дохода человек не сможет откладывать финансы «про запас». И любая сложная ситуация в жизни заемщика приведет к незапланированным финансовым расходам. Соответственно, с большой долей вероятности за этим последуют просрочке в ипотечных платежах.

Решить эту проблему можно несколькими способами:

• Предоставить справку о доходах жены, других близких, кто будет в дальнейшем проживать в ипотечной квартире.

•Предоставить справку о наличии имущества, которое теоретически может выступать в качестве залога.

• Заручиться поддержкой поручителя.

Все это позволит увеличить шансы на одобрение, но без каких-либо гарантий. Договариваться с банком в каждом отдельном случае придется индивидуально.

Есть ещё один вариант: заручиться поддержкой кредитных посредников. Но нужно понимать, что условия для клиента в этом случае будут менее выгодными. Потому что ему придется выплачивать не только ипотеку, но и услуги того самого посредника. А они, в среднем, составляют от 5 до 30% от суммы всего ипотечного договора (зависит от региона, кредитной истории заемщика, стоимости квартиры и прочих факторов).

Ещё по каким причинам могут не одобрить ипотеку? Это указание недостоверных данных в заявлении или в анкете, которую потенциальный заемщик подает в банк. Это могут быть:

• Недостоверные данные о размере или источнике дохода.

• Ошибочные данные (например, неверно указан адрес текущего места регистрации заемщика).

• Недействительные, просроченные документы, предоставленные банки на рассмотрение. Например, если речь о выписке по доходам, то необходимо, чтобы её срок был не более 3 месяцев. Если она выдана раньше, то к рассмотрению вообще может не приниматься банковским учреждением.

Есть ещё одна распространенная причина, почему Сбербанк не одобряет ипотеку (или любой другой банк). Это «проблемное жилье», которое планирует приобрести заемщик. При оформлении договора недвижимость сперва переходит в распоряжение банка. И он обязан убедиться, что с квартирой или домом все в порядке. Если же будет обнаружено, к примеру, что технический план не соответствует фактическому, то подписание договора будет приостановлено. Это происходит с целью защиты самого потенциального заемщика. И от него это уже никак не зависит. Самое простое решение в этом случае: выбрать другую недвижимость, которая будет приобретена по ипотечному договору.

Итак, что нужно, чтобы одобрили ипотеку? Основные рекомендации:

• Привести в порядок свою кредитную историю.

• Получить все свежие справки для подтверждения платежеспособности.

•Тщательно проверить с юридической стороны жилье, которое планируется приобрести с помощью ипотеки.

• Заручиться поддержкой поручителя.

• Приобрести квартиру в ипотеку «на двоих» (это может быть любой близкий родственник, в том числе жена).

В каких случаях одобряют ипотеку? Если у клиента минимальная финансовая нагрузка, хорошая заработная плата, а также нет проблем с кредитной историей. И следует помнить, что ипотеку можно оформить только на ту недвижимость, что располагается на территории РФ. И при этом в жилье не должно быть осуществлено критических перепланировок, любых других проблем с документами.

Итак, самая частая причина отказа в ипотеке — это плохая кредитная история. Далее — низкий уровень заработной платы. Подать заявление с просьбой предоставить пояснения от банка — можно. Но теоретически, банковское учреждение может проигнорировать такую просьбу. Хотя практика показывает, что чаще всего развернутый ответ все же предоставляется.