Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция

Как по закону сдавать квартиру в аренду? Учитывать, что право на сдачу жилья принадлежит его непосредственному собственнику (а не родственникам и друзьям). Если находитесь в ситуации, когда сами не можете сдавать — оформите на надежного человека нотариальную доверенность на право сдачи жилья.

Можно сдавать и неприватизированную квартиру в аренду, но если в нем зарегистрированы прочие лица, нужно их согласие и подписи. Далее вам нужно получить разрешение в местном органе управления недвижимостью. Алгоритм:

1. Пишете заявление — в нем вы просите разрешения сдавать жилплощадь в поднаем.

2. Прикладываете к нему согласие с подписями других проживающих и копию договора соцнайма.

3. Позаботьтесь, чтобы на заявлении имелись подписи потенциальных съемщиков.

Ответ из органа вы должны получить в течение 10 дней. Если не нарушены нормы жилплощади (6 м2 на 1 жильца) и в квартире не живут хронические больные, ответ, скорее всего, будет положительным.

Сегодня множество потенциальных собственников жилья — ипотечники. Нередко они временно не проживают на ипотечных метрах. Возможно ли использовать их для получения дохода?

Можно сдавать квартиру в ипотеке в аренду, но при важном условии. Не оформляйте договор аренды или найма, не получив письменного разрешения от банка-кредитора. Вероятно, что и еще одна сторона сделки — страховая компания — должна дать согласие на ваши действия с ипотечной жилплощадью. Если вы намерены оставить банк и страховую в неведении, вероятны негативные последствия. Самое серьезное из них — с вами расторгнут договор и вы потеряете квартиру.

Как безопасно и правильно сдать квартиру в аренду? Обязательно помнить о возможных рисках:

• организации на вашей жилплощади «тайного общежития»;

• субаренде — съемщик сам сдает часть вашей площади сторонним лицам;

• ущербе имуществу, нанесенном жильцами;

• «финтах» с регистрацией — временную оформлять безопасно, временно зарегистрированные не могут претендовать на ваши метры, но специалисты советуют проявлять осторожность с регистрацией несовершеннолетних детей.

Как сдавать квартиру в аренду без проблем? Не допускать типичных ошибок арендодателей-новичков:

1. Не прикладывать к договору акт приемки-передачи жилья, не составлять опись имущества с фото. Потом не докажете, что у вас украли то, и разбили это.

2. Не уточнить нюансы с коммунальными платежами — кто и что оплачивает. Результат — задолженности по оплате услуг ЖКХ.

3. Не включить в договор депозитный (обеспечительный) платеж. Он страхует вас от внезапного «бегства» арендаторов и порчи вашей собственности. Он станет вашей финансовой подушкой, если арендаторы съедут раньше, и поможет отремонтировать испорченное.

4. Уклоняться от уплаты налогов. Если ваши жильцы помешают соседям, те могут в порядке мести сообщить о нелегальной сдаче жилья в соответствующие органы.

5. Не прописать в договоре условий проживания на вашей площади. Учтите, если этот вопрос не задокументирован, арендаторы имеют право заводить на ней детей, животных, приехавших погостить на пару лет родных в любом количестве.

Как можно самому быстро сдать квартиру в аренду? Нужно сообщить миру о том, что вы ищете жильцов.

Размещайте объявления на тематических площадках:

• ЦИАН, Авито и аналогах.

• Используйте соцсети: опубликуйте объявление о сдаче на своей страничке, спросите подписчиков, не ищут ли они или их родные, друзья, знакомые съемное жилье. Можно разместить информацию и в пабликах вашего города.

• Воспользуйтесь полезным народным методом: «сарафанным радио». Опросите офлайн родню, друзей, коллег. Если дружите с соседями по подъезду — проинформируйте и их.

Как дороже сдать квартиру в аренду, если у нее имеются выраженные минусы (не слишком нарядный интерьер, некомплект бытовой техники и т. д.)? Подключите фантазию и интернет и найдите плюсы вашего жилья: окна на солнечную (или, напротив, северную сторону, просторная кухня, спокойный район, в двух шагах полезные жильцам объекты инфраструктуры — магазины, аптеки и прочие).

Как показывает опрос, проведенный ЦИАН, лишь 10% столичных жителей готовы пустить на свою площадь любых квартиросъемщиков. Скорее всего, также дела обстоят и в регионах: люди избегают определенных категорий арендаторов. Кому нельзя сдавать квартиру в аренду по советам экспертов:

1. Иностранцам (имеются в виду граждане стран бывшего СНГ, стран Азии, трудовые мигранты). С ними нередки ситуации с превращением квартиры в общежитие для их «коллег» и родни. То же относится к цыганам.

2. Арендаторам с домашними питомцами (особенно если животное не единственное), а хозяева боятся за сохранность интерьера. Но каждый случай здесь индивидуален: спокойная воспитанная кошка уж точно не причинит такого ущерба, как молодой хаски или 2-3 собаки.

3. Третью позицию среди тех, кому не стоит сдавать квартиру в аренду, занимают пары с маленькими детьми. К сожалению, сегодня нет гарантии, что даже сидящая дома мама следит за малышом, а не за дискуссией в соцсетях. А ущерб от единственного активного ребенка возможен колоссальный.

4. Родители-одиночки. Та же история — возможно, родитель, в силу занятости, будет оставлять ребенка без присмотра.

5. Несостоятельным людям, не способным внести залог. Поинтересуйтесь ситуацией с работой у таких съемщиков. Вероятно, и с арендной платой будут задержки.

6. Явно маргинальным (и уж тем более криминальным) личностям — могут исчезнуть без оплаты аренды, прихватив с собой что-либо ценное из квартиры.

7. Ярко выраженным неформалам — вы не представляете, что у них в голове. Впоследствии вы можете обнаружить в жилье наркопритон, студию звукозаписи, алтарь для поклонения Бафомету или мастерскую по ремонту байков.

8. Многие хозяева также не доверяют студентам, снимающим жилье вскладчину, и просто очень молодым съемщикам. Как правило, на такие компании жалуются соседи. Также такие съемщики могут совершенно не следить за чистотой — и когда они съедут, понадобится грузовик, чтобы вывезти оставленный ими мусор.

Потребуются паспорта обеих сторон, документ, подтверждающий, что вы собственник, договор со съемщиками. К нему нелишне приложить акт приема-передачи жилплощади.

Многим неизвестно, что значит сдать квартиру в аренду в юридическом аспекте. Это значит, что ее снимет организация (компания, предприятие) или предприниматель. Да и вообще юридически арендовать возможно только нежилые помещения (офисы, магазины, склады). Если вы сдаете жилую площадь, то речь идет о найме, а не об аренде, и соглашение скрепляется договором о найме.

Как сдать квартиру в аренду организации? В этой ситуации также заключается договор — с юрлицом или физлицом (представителем фирмы). Во втором случае арендодателю проще — за жилье отвечает конкретная известная ему личность. При заключении договора с компанией решаются следующие вопросы:

• об условиях и суммах выплат;

• количестве проживающих;

• степени ответственности;

• обязанностях сторон;

Договор заключается с паспортами, документом, подтверждающим право на собственность, ИНН, СНИЛСом, банковскими реквизитами. Если вы оформлены как ИП, нужен документ о регистрации. Как выгодно сдать квартиру в аренду организации? Включите налоги в стоимость аренды, чтобы их платил арендатор.

Включите в договор 10 обязательных пунктов:

1. Данные из документа о праве собственности и паспортные — обеих сторон.

2. Сумму арендной платы (цифрами и словами).

3. Срок найма (аренды) с датой окончания действия договора.

4. Условия оплаты — укажите число расчета съемщиков с вами.

5. Порядок оплаты услуг ЖКХ.

6. Количество проживающих.

7. Условия досрочного прерывания действия договора и срок уведомления арендодателя о том, что жильцы хотят съехать.

8. Опись имущества.

Завершите процесс подписями на акте приема-передачи жилья. Ключи передайте съемщикам (в акте укажите, сколько комплектов передали). В тот же день снимите показания со счетчиков. Напомните жильцам о необходимости за следующие 7 дней посетить паспортный стол или МФЦ для регистрации.

Вы подписали договор? У вас 30 дней для его регистрации. Это можно сделать в Росреестре (вариант — МФЦ). Если и у вас, и у съемщика есть ЭЦП — можно провести процедуру онлайн. Госпошлина — 2000 руб. Срок регистрации в Росреестре — 5 дней, в МФЦ — 7 (рабочих).

Что нужно, чтобы сдать квартиру в аренду без промедления? Жилплощадь должна быть полностью готова к въезду арендаторов. Чтобы ее подготовить:

1. Оцените текущее состояние жилья. Посмотрите с точки зрения жильца: вы готовы поселиться здесь немедленно?

2. Если требуется, сделайте косметический ремонт. Устраните неполадки с мебелью, бытовой техникой, сантехникой.

3. Планируете сдавать жилплощадь с определенной мебелью? Вывезите лишнюю, а также собственные вещи (особенно ценные).

4. Сделайте генеральную уборку с обязательным проветриванием.

Пока квартира в этом прекрасном состоянии, составьте опись имущества. Если оно будет испорчено, вы можете надеяться на возмещение ущерба. В описи укажите всю технику и мебель, сделайте фото (не помешают и фотографии квартиры в целом). Если имеются дефекты, укажите их до мелочей (царапина на фасаде, неработающая кнопка и т. д.). В договор внесите пункт со штрафами за появление новых дефектов в процессе эксплуатации жилья или определите порядок их устранения. Иначе вы рискуете услышать от недобросовестных жильцов: «Это уже было сломано, когда мы въехали!». Фото всех помещений квартиры помогут доказать, что именно жильцы разбили окно/залили ламинат/испортили обои и т. д. На основе описи составьте акт приема-передачи жилья, он прилагается к договору.

Учтите, нелегальная сдача — это не вариант без договора, на основе устной договоренности. Это уклонение от уплаты налогов с дохода, полученного за аренду. Физлица подают декларацию и оплачивают 13% НДФЛ. Если в доход включены коммунальные платежи от съемщиков, с этих сумм тоже платится налог.

Если вы пустили съемщиков нелегально, и этот факт стал известен налоговым органам, вас не спасут уверения, что вы не знали, как законно и грамотно сдавать квартиру в аренду. Придется нести ответственность. Вас оштрафуют:

• за неуплату налогов (20-40 % от неуплаченного);

• за то, что не предоставили декларацию в ИФНС (сумма штрафа будет зависеть от срока непредоставления декларации, но она окажется не менее 1000 руб.).

Налоги нужно платить независимо от сроков аренды!

Заключили договор? Возникает вопрос: какой налог платить, если сдать квартиру в аренду? До 30 апреля сдайте декларацию за истекший год.

С доходов от сдачи жилплощади физлицо выплачивает НДФЛ — 13%, не позже 15 июля того года, что следует за предыдущим налоговым периодом. Если ваши доходы превышают 5 млн руб./год, вс вас уже 15%.

Может ли самозанятый сдать квартиру в аренду? И физлицам, и юрлицам. Ему еще и выгоднее — он выплачивает 4%, если сдает людям, 6% - если компаниям. Формируйте чеки в «Моем налоге» с указанием периодов, за какие получили деньги. Если сдаете компании — укажите ее ИНН и название, если ИП — только ИНН.

Узнав, как самостоятельно легально сдавать квартиру в аренду, и выполнив все условия, арендодатели обычно довольны результатом — особенно если повезло с аккуратными и порядочными съемщиками-долгосрочниками. Но если поиск съемщиков и последующие действия кажутся вам слишком трудозатратными — значит, это просто не ваш бизнес.